Todo título apresentado ao Registro de Imóveis, como escritura, formal de partilha, contrato com força de escritura ou carta de arrematação, passa pela qualificação registral: o oficial verifica se o documento atende à lei e aos princípios do registro, como continuidade, especialidade e disponibilidade. Se algo impede o registro, ele emite a nota devolutiva, indicando as exigências por escrito.
Exigências mais comuns
- Divergência entre a descrição do imóvel no título e na matrícula.
- Quebra da continuidade: quem transmite não figura como titular na matrícula.
- Qualificação incompleta das partes ou falta de comprovação do estado civil e do regime de bens.
- Ausência de certidões, de recolhimento de tributos (ITBI, ITCMD) ou de anuências exigidas.
- Necessidade de averbações prévias, como construção, demolição ou alteração do nome do logradouro.
Os caminhos possíveis
- Cumprir as exigências, complementando ou retificando o título.
- Discutir tecnicamente a exigência com o oficial, quando houver fundamento para revê-la.
- Requerer a suscitação de dúvida, se a exigência for considerada indevida: o oficial remete o caso ao juiz competente, que decide se o título pode ser registrado (art. 198 da Lei 6.015/1973).
Atenção ao prazo da prenotação: enquanto ela vigora, o título mantém prioridade sobre outros apresentados depois. Se as exigências não forem atendidas a tempo, os efeitos da prenotação cessam e a prioridade se perde.
Como podemos ajudar
A atuação inclui a leitura técnica da nota devolutiva e da matrícula, a indicação da forma mais segura de atender cada exigência, a retificação do título junto ao tabelionato, o requerimento de dúvida e o acompanhamento até o registro. Também prestamos parecer a tabeliães, registradores e advogados em questões de qualificação de maior complexidade.
Perguntas frequentes
O cartório pode fazer qualquer exigência?
Não. As exigências devem ser indicadas por escrito, de uma só vez, de forma clara e fundamentada, e o interessado pode discordar delas pelo procedimento de dúvida.
Quem decide a dúvida?
O juiz competente em matéria de registros públicos. Da sentença cabe apelação.
Base legal: Lei 6.015/1973, arts. 188, 198 a 207.