Quem exerce a posse de um imóvel por tempo prolongado, com intenção de dono e sem oposição, pode ter a propriedade reconhecida por usucapião. Desde o Código de Processo Civil de 2015, esse reconhecimento pode ser obtido diretamente no Registro de Imóveis, sem processo judicial, quando não há litígio: é a usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).

Quando a via extrajudicial é indicada

A posse é mansa e pacífica e pode ser comprovada por documentos e testemunhas.
Os confrontantes e os titulares de direitos registrados podem ser localizados.
Não há disputa judicial sobre o imóvel.
Há interesse em um procedimento, em regra, mais ágil que a ação judicial.

Se houver impugnação que não se resolva por conciliação, o oficial remete o caso ao juízo competente, e o pedido passa a tramitar na via judicial.

Modalidades e prazos de posse

Extraordinária: 15 anos, ou 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238 do Código Civil).
Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, ou 5 anos nas hipóteses do parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil.
Especial urbana: imóvel urbano de até 250 m², utilizado para moradia por 5 anos, por quem não seja proprietário de outro imóvel (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil).
Especial rural: área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, com moradia, por 5 anos (art. 191 da Constituição e art. 1.239 do Código Civil).
Familiar: 2 anos, nas condições do art. 1.240-A do Código Civil.

Documentos que instruem o pedido

Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.
Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica.
Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade e o tempo da posse, como contratos, recibos e comprovantes de pagamento de tributos.

Etapas do procedimento

Análise da posse, da matrícula ou transcrição e da situação dos confrontantes.
Lavratura da ata notarial e elaboração da planta e do memorial descritivo.
Protocolo do requerimento no Registro de Imóveis da situação do imóvel.
Notificação dos titulares de direitos registrados e dos confrontantes que não tenham assinado a planta; o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º).
Ciência à União, ao Estado e ao Município e publicação de edital para eventuais interessados.
Registro da usucapião, com abertura de matrícula quando necessário.

O papel do advogado

A representação por advogado é obrigatória. Cabe a ele avaliar a modalidade adequada, organizar a prova da posse, coordenar o trabalho do tabelião e do profissional responsável pela planta, responder às exigências do registrador e conduzir eventual impugnação. Em Belo Horizonte, o pedido é apresentado ao Registro de Imóveis competente pela circunscrição do imóvel.

Perguntas frequentes

Imóvel sem matrícula pode ser objeto de usucapião?

Sim. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade; quando o imóvel não tem matrícula própria, ela é aberta com o registro.

Preciso ter escritura ou contrato?

Não necessariamente. Na modalidade extraordinária, dispensam-se justo título e boa-fé; o essencial é provar a posse pelo tempo legal. Contratos, recibos e comprovantes de tributos ajudam a demonstrá-la.

Quanto tempo leva?

Depende da complexidade do caso, da localização dos confrontantes e das exigências do cartório. O levantamento inicial permite estimar prazos e custos antes de começar.

Base legal: Lei 6.015/1973, art. 216-A; Código Civil, arts. 1.238 a 1.244; Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).