É comum que quem comprou um imóvel por contrato particular ou promessa de compra e venda, e quitou o preço, nunca tenha recebido a escritura definitiva: o vendedor faleceu, não foi localizado, a empresa encerrou as atividades ou simplesmente não colabora. Desde a Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/1973, a solução pode ser buscada diretamente no Registro de Imóveis, pela adjudicação compulsória extrajudicial, regulamentada pelo Provimento CNJ 150/2023.
Quem pode pedir
O promitente comprador, seus cessionários e sucessores, e também o promitente vendedor que pretenda transferir o imóvel sem obter a colaboração do comprador. Não é necessário que a promessa esteja registrada (art. 216-B, § 2º).
Documentos
- Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, ou outro documento que comprove o negócio.
- Ata notarial lavrada por tabelião, com a identificação do imóvel e das partes, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento quanto à outorga da escritura.
- Certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio sobre o contrato.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos ao advogado.
Etapas
- Análise do contrato, da cadeia de cessões e da matrícula.
- Lavratura da ata notarial e reunião das certidões.
- Requerimento ao Registro de Imóveis da situação do imóvel.
- Notificação do promitente vendedor ou de seus sucessores para outorgar a escritura no prazo de 15 dias.
- Sem a outorga, recolhimento do ITBI e registro da adjudicação, que transfere a propriedade ao requerente.
Perguntas frequentes
E se o vendedor já faleceu?
A notificação é dirigida aos herdeiros ou ao espólio. Não havendo litígio, a via extrajudicial continua possível.
O chamado “contrato de gaveta” serve?
Sim, desde que comprove o negócio e o pagamento. Havendo cessões sucessivas, elas precisam formar uma cadeia documentada até o requerente.
Base legal: Lei 6.015/1973, art. 216-B; Provimento CNJ 150/2023, incorporado ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.