Antes de assinar a compra de um imóvel, conceder crédito com garantia ou incorporar uma área, é preciso saber se quem vende pode vender, se o imóvel corresponde ao que está registrado e se há riscos capazes de comprometer o negócio. A due diligence imobiliária é essa análise prévia.
O que é analisado
- Certidão de inteiro teor da matrícula e a cadeia dominial, com as transcrições anteriores quando necessário.
- Ônus reais, penhoras, indisponibilidades, cláusulas restritivas e ações averbadas.
- Situação dos vendedores: estado civil, regime de bens, poderes de representação, ações e protestos.
- Débitos de IPTU, de condomínio e outros que acompanham o imóvel.
- Correspondência entre a área real, a construção e o que consta na matrícula e no cadastro municipal.
- Em imóveis rurais: CCIR, CAR, georreferenciamento e restrições ambientais. Para empresas: certidões e atos societários.
A matrícula no centro da análise
Pela Lei 13.097/2015, os negócios imobiliários são eficazes em relação a atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula, ressalvadas as exceções legais. É o chamado princípio da concentração. Ele aumenta a importância da matrícula, mas não dispensa a verificação dos riscos ressalvados em lei nem das situações de fato, como a posse de terceiros e os débitos que acompanham o imóvel.
Resultado
O trabalho resulta em relatório com os riscos identificados, sua gravidade e as providências recomendadas antes da assinatura: exigências ao vendedor, cláusulas contratuais, retenção de parte do preço ou regularizações prévias.
Perguntas frequentes
A certidão de ônus reais é suficiente?
Ela é essencial, mas não mostra débitos de condomínio e IPTU, a situação pessoal dos vendedores nem divergências físicas do imóvel.
Quando a análise deve ser feita?
Antes da assinatura de qualquer compromisso e, de preferência, antes do pagamento de sinal.
Base legal: Lei 13.097/2015, arts. 54 a 58; Lei 6.015/1973.